201825.07
Верховный суд определил, когда можно обойти мораторий по валютной ипотеке

Как всем известно, в настоящее время на подконтрольной территории Украины действует Закон Украины «О моратории» на взыскание имущества гражданам Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» (далее – Закон о моратории). Данный нормативно правовой акт указывает, что не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом ипотеки и было передано в обеспечение исполнения обязательств по потребительскому кредиту предоставленным в иностранной валюте, если такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного жительства заемщика / имущественного поручителя при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество. Кроме того, общая площадь такого недвижимого жилого имущества не должна превышать 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома.

С учетом того, что, как правило, валютные кредиты брались в 2006-2009 годах на приобретение единственного жилья, а в результате резкой девальвации кредиты перестали обслуживаться, то вышеупомянутый закон создал финансовым учреждениям серьезные проблемы, ведь фактически невозможным отнятия ипотеки в ипотекодателя для погашения долга так как почти все ипотеки подпадают под вышеуказанные параметры. Большие банковские учреждения, особенно с иностранным капиталом высоко ценят свою репутацию и пытаются урегулировать проблему мирным путем, поскольку понимают, что поиск путей обхода моратория могут иметь для них печальные последствия. Другое дело с финансовыми компаниями, которые успели до принятия Закона «О моратории» накупить валютной ипотеки, которые особенно не беспокоятся репутацией, а руководствуются лишь доходом, который могут получить от проблемных активов. Вот такие компании всячески ищут пути обхода нормативно-правовых актов и пытаются продвинуть внесудебные способы обращения взыскания на ипотеку.

Внесудебные способы обращения взыскания на предмет ипотеки урегулированы статьями 35, 36, 37, 38 Закона Украины «Об ипотеке», которые определяют порядок обращения взыскания на предмет ипотеки и способы, а именно, путем регистрации права собственности за ипотекодержателем или продажи ипотекодержателем предмета ипотеки любой третьим лицам по собственному желанию. При этом часть 1 статьи 36 Закона Украины «Об ипотеке» определяет, что внесудебное урегулирование осуществляется на основании или отдельного договора, или на основании соответствующей оговорки, что может содержаться в самом договоре ипотеки. То есть, фактически еще в момент заключения договора ипотеки заемщик мог в договорной форме предоставить финансовому учреждению возможность использовать внесудебные способы обращения взыскания. Некоторые регистраторы считают, что внесудебные способы обращения взыскания на предмет ипотеки относятся к договорным и на них не распространяется Закон Украины «О моратории», ведь закон касается принудительного взыскания, то есть через исполнительную службу на основании решения суда или исполнительной надписи нотариуса.

Отдельно нужно обратить внимание, что многие банки сталкивались с проблемами, регистраторы при обращении взыскания на ипотеку требовали дополнительные документы, которые могло не быть в ипотекодержателя (самый распространенный документ – оригинал правоустанавливающего документа на ипотеку) и для того, чтобы упростить себе жизнь финансовые учреждения начали подробнее прописывать условия ипотечных договоров, где указывали, что в случае обращения взыскания сам договор ипотеки является правоустанавливающим документом, ипотекодатель предоставляет ипотекодержателя все права и возможности получать необходимые документы для обращения взыскания. Кроме того, можно встретить условия договора, где ипотекодатели путем подписания договора ипотеки предоставляли свое безусловное согласие на обращение взыскания на ипотеку в случае, когда у финансового учреждения возникало такое право.

В аналогичной ситуации на сторону финансового учреждения стал Верховный суд 13.06.2018 року в своем решении по делу № 645/5280/16-с. Предметом спора по данному делу было обжалования обращения взыскания на предмет ипотеки со стороны финансовой компании, выкупили у банка право требования по валютному кредиту, который по всем параметрам подпадал под определение Закона Украины  «О моратории». При этом финансовая компания использовала право предусмотрено статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке» и перерегистрировала на себя право собственности, чего не имела права делать из-за моратория. Однако, суд отметил следующее:

«Также есть безосновательными доводы кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции применил к спорным правоотношениям закон, который подлежал применению, а именно – Закон Украины« О моратории »на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте …

… В деле просматриваемой обращения взыскания на квартиру ОСОБА_4 как предмет ипотеки путем принятия решения о государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем осуществлено не в принудительном порядке, поскольку ОСОБА_4 предоставила ипотекодержателя согласие на переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателя по решению ипотекодержателя.

Так, согласно пункту 5.4.1 договора ипотеки решение о принятии в собственность предмета ипотеки принимается ипотекодержателем единолично. Подписанием настоящего договора ипотекодатель показывает, что он предоставляет ипотекодержателя согласие на переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателя по решению ипотекодержателя. Ипотекодатель показывает, что достаточным основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки является этот договор и письменное решение ипотекодержателя о принятии в собственность предмета ипотеки. Этот договор и письменное решение ипотекодержателя имеют силу договора купли-продажи предмета ипотеки между ипотекодержателем и ипотекодателем.

То есть, регистрация права собственности на предмет ипотеки по ООО «КредексФинанс» осуществлена ​​с согласия ОСОБА_4, что высказанное в пункте 5.4.1 договора ипотеки, а потому Закон Украины «О моратории» на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте не подлежит применению к этим правоотношениям.

Итак, доводы ОСОБА_4 о том, что она как ипотекодатель не предоставляла согласия на переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателя по решению ипотекодержателя, безосновательны ».

С учетом принятого судом решения валютным заемщикам следует детально и внимательно читать условия своих ипотечных договоре, поскольку подобная формулировка о предоставлении согласия ипотекодателю на обращение взыскания может быть разъяснены, как согласие ипотекодателя на обращение взыскания на предмет ипотеки, полностью согласуется с положениями Закона Украины «О мораторий » и у кредитора будут все законные основания для перерегистрации права собственности с последующим выселением ипотекодателя и членов его семьи.

390 Просмотров